Кризис позади, и украинские банки выздоравливают. Лучшее тому подтверждение — не сокращение количества «больных» банков и даже не снижение ставок по депозитам, а ипотека. Год назад мы с трудом нашли 10 банков, дающих кредиты на жилье, причем большинство из них давали кредиты на 3—5, максимум 10 лет (на 20 лет давали, в основном, на «первичку») и под 20—40% годовых в гривне. То есть получить кредит было очень сложно — нужны были огромные официальные доходы, которые позволяли бы платить по дорогому короткому кредиту. Теперь же банков, где можно занять на покупку жилья, около 20 и их условия кредитования не такие драконовские, как прежде: многие банки дают в долг на 10—20 лет, а ставки — в пределах 20—30% в гривне. Но не обольщайтесь — кредит получить все так же непросто. Мы попытались разобраться, почему ипотека недоступна и когда купить жилье в рассрочку снова будет так же легко, как до кризиса.
БОЛЬШОЙ ПЕРВЫЙ ВЗНОС. Если до кризиса ипотеку давали без первого взноса, то сейчас нужен стартовый капитал — не менее 40—50% цены квартиры. То есть, чтобы купить в кредит «единичку» за $22 тыс., нужно иметь минимум $10…12 тыс. Только по «первичке» некоторые банки требуют 25—30%.
БОЛЬШИЕ ПЛАТЕЖИ. Из-за коротких сроков кредитов (максимум 10—20 лет) и высоких ставок (в среднем 25% ) ежемесячные платежи получаются неподъемными. Если брать займ на квартиру за $22 тыс. c первым взносом 50% (кредит — 87 тыс. грн.), ставкой 25% в гривне на 10 лет, то платеж по стандартной схеме погашения в первый месяц будет 2512 грн., а по аннуитетной (равные платежи) — 1958 грн. Если брать такой кредит на 20 лет, то платежи будут чуть меньше — 2150 и 1800 грн. соответственно.
ТОЛЬКО «БЕЛАЯ» ЗАРПЛАТА. Но размер платежей — полбеды. Главная проблема в том, что банки по-прежнему готовы рассматривать только официальные доходы. К тому же они ужесточили требования к соотношению «платеж по кредиту/доход». «До кризиса банки давали кредит, если на его погашение уходило до 60% доходов, причем с учетом неофициальных. Теперь, после печального опыта массового снижения доходов населения, платеж по кредиту не должен превышать 30—50% к официальному доходу», — рассказал генеральный директор Platinum Bank Грег Краснов. Если в банке вам насчитали платеж 2500 грн., то ваш «белый» доход должен быть не меньше 5000….7000 грн.
ЧТО МЕШАЕТ БАНКИРАМ КРЕДИТОВАТЬ
ДОРОГИЕ И КОРОТКИЕ РЕСУРСЫ. До кризиса банки брали дешевые ресурсы за границей, а теперь этот источник закрыт, и они вынуждены кормиться только за счет наших депозитов. Ставки по ним хотя и падают, но все еще высоки — около 20% по вкладам на 1 год. Поэтому и ставки по ипотеке достигают 25% годовых. «Чтобы кредитовать и привлекать платежеспособных заемщиков, банкам нужно выйти на ставку 16% годовых, а для этого нужно, чтобы депозиты были максимум под 13%. Это будет, в лучшем случае, через год», — говорит директор департамента банка «Финансы и Кредит» Игорь Шевченко. Другая денежная проблема — сроки. В кризис банки обожглись не только на росте курса, но и на том, что давали длинные, до 20—30 лет, кредиты за счет денег, привлеченных на 1—2 года. До кризиса они перекредитовывались, а в кризис короткие деньги пришлось возвращать.
Подлили масла в огонь и вкладчики, которые стали забирать вклады или перекладывать на «гибкие» депозиты с возможностью забрать деньги в любой момент. Теперь банкиры не хотят рисковать и кредитовать короткими деньгами длинную ипотеку и ждут, когда вкладчики будут размещать деньги на 1 год и больше (пока средний срок вкладов вырос до 6 месяцев) и когда найдутся другие источники длинных ресурсов (рефинансирование НБУ, ГИУ, Минфин).
ПЛОХИЕ ЗАКОНЫ. Банкиры жалуются, что в Украине права кредитора плохо защищены, и они не могут забирать жилье у должников, которые не хотят платить по кредитам. Чтобы принудительно забрать и продать залог, банки вынуждены долго судиться и затем ждать исполнения решения исполнительной службой (на все вместе может уйти больше года).
КРЕДИТОВАТЬ НЕКОГО. Не кредитуют банкиры еще и потому, что платежеспособных заемщиков почти нет. К тому же теперь банки проверяют кредитную историю и, по словам Грега Краснова (Platinum Bank), банки отказывают не только из-за недостаточных официальных доходов, но и из-за негативной кредитной истории и фактов принудительного взыскания долгов и мошенничества.
КОГДА ИПОТЕКА ПОЛЕГЧАЕТ
«В ближайшие годы ипотека не будет доступной, то есть на срок 10—20 лет и со ставками ниже 10% в гривне», — говорит замдиректора департамента рисков Platinum Bank Наталья Мациевская. Грег Краснов считает, что докризисных объемов ипотеки не будет ни через 3, ни через 5 лет. А начальник департамента розничных продаж УкрСиббанка Иван Истомин полагает, что реальное возобновление ипотеки на докризисных условиях начнется в 2013 году. В то же время ряды банков, выдающих ипотечные кредиты, пополнятся. «При условии экономической и политической стабильности, ипотека будет возвращаться уже к концу 2010 года», — считает Виталий Лозовой из ПриватБанка. Игорь Юшко также считает, что к концу года банки будут активнее работать на рынке ипотеки. Другое дело, что условия кредитования по-прежнему будут "драконовскими".
